ในตอนที่แล้วได้กล่าวถึงความแตกต่างระหว่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและการลงทุนในกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับความนิยมมากขึ้นในประเทศไทย ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่ค่อนข้างจะมีความมั่นคงและสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงในการลงทุนที่ผู้ลงทุนควรต้องพิจารณา ซึ่งในบทความนี้จะได้กล่าวถึงความเสี่ยงที่สำคัญในการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กล่าวโดยสรุปแล้ว ความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อาจจำแนกได้เป็น 3 ประเภทใหญ่ ได้แก่
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน
- ความเสี่ยงที่เกิดจากการดำเนินงานของกองทุนรวม
- ความเสี่ยงอื่นๆ
ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนที่สำคัญ ได้แก่
- ความเสี่ยงจากความผันผวนของระบบเศรษฐกิจในประเทศ หรือปัจจัยมหภาคอื่นๆ: สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนอาจส่งผลกระทบต่อรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ และมีผลกระทบต่อการชำระค่าเช่าให้แก่กองทุน
- ความเสี่ยงจากความผันแปรของค่าเช่า: อัตราค่าเช่าและอัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์อาจมีการผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจ สภาวะการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงอุปสงค์และอุปทานซึ่งจะมีผลกระทบต่อรายได้จากอสังหาริมทรัพย์
- ความเสี่ยงจากความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่า: ความสามารถในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าจะส่งผลกระทบต่อการชำระค่าเช่า การต่อสัญญาเช่า หรือการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ซึ่งล้วนแต่มีผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ของกองทุนรวมทั้งสิ้น
- ความเสี่ยงจากการสูญเสียผู้เช่าหลัก: การสูญเสียผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น ศูนย์การค้า ซึ่งเป็นปัจจัยในการดึงดูดผู้มาจับจ่ายซื้อสินค้า อาจทำให้ความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวลดลงและอาจมีผลต่อความสามารถในการรักษาผู้เช่าอื่นๆและรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วย
- ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัยและการก่อวินาศกรรม: การเกิดภัยธรรมชาติ อุบัติภัย และการก่อวินาศกรรม แม้จะมีโอกาสเกิดไม่บ่อยนัก แต่หากเกิดขึ้นในบริเวณที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม จะทำให้เกิดความเสียหายต่ออสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์
ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของกองทุนรวมที่สำคัญ ได้แก่
- ความเสี่ยงจากการไม่ปฎิบัติตามสัญญาเช่าช่วงของผู้ให้เช่าช่วงสิทธิในที่ดินและการเช่าสิ่งปลูกสร้าง: เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอง เป็นการลงทุนในหรือมีไว้ซึ่งสิทธิการเช่าช่วงและ/หรือสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าการลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงและ/หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมจะได้มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวไว้ต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง กองทุนรวมก็ยังอาจมีความเสี่ยงเนื่องจากการเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าว และ/หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ซึ่งจะส่งผลให้กองทุนรวมสูญเสียสิทธิในการได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยในที่สุด
- ความเสี่ยงจากการที่กองทุนรวมได้ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์: เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมบางกองจะลงทุนอาจเป็นสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของสิทธิการเช่าอาจลดลงเนื่องมาจากหลายๆปัจจัย เช่น การลดลงของระยะเวลาการเช่า การประเมินราคาของมูลค่าสิทธิการเช่า หรือการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่าพื้นที่ เป็นต้น ปัจจัยดังกล่าวจะส่งกระทบต่อมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้
- ความเสี่ยงจากการที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง และทรัพย์สินของกองทุนรวม อาจแตกต่างไปจากประมาณการที่ได้ระบุไว้: สมมติฐานทางการเงินที่ใช้จัดเตรียมประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายของกองทุนรวมอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ โดยสมมติฐานเหล่านี้อาจมีความไม่แน่นอนและอยู่นอกเหนือการควบคุมของกองทุนรวม เช่น การลดลงของการครอบครองพื้นที่ อัตราค่าเช่าที่ลดลง และการผิดสัญญาเช่าของผู้เช่า เป็นต้น ซึ่งปัจจัยที่เปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของกองทุนรวม
- ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนประเภทอื่นๆ: การที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 75 % ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม จะทำให้การลงทุนกระจุกตัวอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่กองทุนรวมประเภทอื่นๆจะมีนโยบายการกระจายการลงทุนในตราสารทางการเงินประเภทต่างๆ
- ความเสี่ยงจากการใช้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนในการกำหนดราคาซื้อขายหน่วยลงทุน: การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมประกาศ เป็นการคำนวณโดยใช้รายงานการประเมินค่าหรือรายงานการสอบทานการประเมินค่าล่าสุดเป็นฐานในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมูลค่าดังกล่าวอาจไม่ใช่มูลค่าที่จะซื้อขายได้จริงของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
- ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องของหน่วยลงทุนในตลาด: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กอง 1 จะทำการจดทะเบียนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดยผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดรองได้ อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องในการซื้อขายจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานในตลาด และความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของนักลงทุน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้
จะเห็นว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะเป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ แต่ก็ถือว่าเป็นการลงทุนซึ่งมีความเสี่ยง ซึ่งนักลงทุนควรจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยความเสี่ยงเหล่านั้นอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะจัดสินใจลงทุน ทั้งนี้ ปัจจัยความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มีการเปิดเผยในหนังสือชี้ชวนและรายงานประจำปีของกองทุน ซึ่งนักลงทุนควรจะต้องศึกษาและพิจารณาถึงปัจจัยความเสี่ยงเหล่านี้ อย่างรอบคอบ
โดย คุณวีระชาติ ชุตินันท์วโรดมที่มา TSI Investment Wiki
แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม
https://www.tsi-thailand.org/
https://www.set.or.th/
