ในปัจจุบันนี้กล่าวได้ว่า นักลงทุนเริ่มมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนในด้านต่างๆมากขึ้น บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) ต่างๆ ก็เริ่มที่จะมีการนำเสนอช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ให้แก่นักลงทุนเพื่อเป็นทางเลือกในการลงทุน ทางเลือกหนึ่งที่มีการกล่าวถึงมากในปัจจุบันก็คือ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" (Property Fund) ซึ่งได้รับการคาดหวังจากหลายๆ ฝ่ายว่าน่าจะเป็นทางเลือกหนึ่งที่ดีสำหรับการลงทุน หากมีการกล่าวถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้ว ขอให้ทำความเข้าใจก่อนเลยว่า ในปัจจุบันตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการแบ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ออกเป็น 3 ประเภท กล่าวคือ
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่นักลงทุนสถาบัน โดยมีวัตถุประสงค์นำเงินที่ได้ไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ซึ่งนักลงทุนบางท่านอาจจะเรียกว่า "กอง 2"
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่นักลงทุนสถาบัน โดยมีวัตถุประสงค์นำเงินที่ได้ไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิทธิเรียกร้องหรือในทรัพย์สินอื่น เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ซึ่งนักลงทุนบางท่านอาจจะเรียกว่า "กอง 4"
กองทุนทั้ง 2 ประเภทดังกล่าวขายหน่วยลงทุนให้แก่ "นักลงทุนสถาบัน" เท่านั้น ไม่ขายหน่วยลงทุนให้แก่นักลงทุนรายย่อย ความแตกต่างของ "กอง 2" กับ "กอง 4" ก็คือ "กอง 2" ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิเรียกร้องที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ส่วน "กอง 4" ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิเรียกร้องหรือทรัพย์สินอื่น (สิทธิเรียกร้องดังกล่าวไม่จำเป็นต้องมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน) ซึ่ง ก.ล.ต.มีวัตถุประสงค์ที่จะให้มีการจัดตั้งกองทุนทั้ง 2 ประเภทนี้ เพื่อเป็นเครื่องมือในการแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมานั่นเอง - กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้ไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ซึ่งที่เรารู้จักกันเป็นอย่างดีว่า "กอง 1" กองทุนประเภทนี้เสนอขายแก่นักลงทุนรายย่อย และไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการแก้ไขปัญหาสถาบันการเงิน สาเหตุที่เรียกว่า "กอง 1" เนื่องจาก ก.ล.ต.ได้มีประกาศเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนประเภทนี้มาตั้งแต่ปี 2540 (ก่อนหน้าประกาศของกอง 2 และกอง 4) แต่เนื่องจากหลักเกณฑ์ที่กำหนดในช่วงแรกนั้น หลายๆ ฝ่ายเห็นว่ายังไม่เหมาะสม ประกอบกับนักลงทุน ยังไม่มีความเข้าใจที่ดีพอ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงยังไม่เกิดทั้งๆ ที่มีประกาศออกมาก่อน
ความเห็นของที่จะนำเสนอต่อไปนี้ ก็มีวัตถุประสงค์ที่จะให้ข้อสังเกตเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ "กอง 1" นี้นั่นเอง โดยมีความเห็นเป็นประเด็นดังนี้
- ประเด็นแรก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถไป "ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์" ดังนั้นกองทุนนี้จึงมีทั้งประเภทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือ ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เลย หรือประเภทที่ไปเช่าอสังหาริมทรัพย์ คือไม่ได้เป็นเจ้าของ เป็นแต่เพียงผู้มีสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น อาจจะเป็น 20 ปี หรือ 30 ปี ก็ได้ เมื่อครบกำหนดเวลาแล้วก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของไป (หากไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินใหม่แล้วละก็ สุดท้ายกองทุนก็จะไม่มีทรัพย์สินอะไรเหลือ) ราคามูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า เมื่อระยะเวลาตามสัญญาเช่าเหลือน้อยลงแล้ว ราคาของสิทธิการเช่าก็จะน้อยลงตาม ซึ่งมีผลทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุน (NAV) ก็จะต้องต่ำลงด้วย ยิ่งช่วงระยะเวลาการเช่าใกล้หมด ยิ่งต้องดูดีๆ นะครับ ดังนั้นนักลงทุนจะต้องรู้ก่อนว่ากองทุนลงทุน "ซื้อ" หรือ "เช่า" อสังหาริมทรัพย์นั้น
ในประเด็นนี้ บลจ. ที่เป็นบริษัทจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มักจะพึ่งบริษัทที่ปรึกษากฎหมาย และผมก็ไม่ทราบว่าหากนักลงทุนจะขอดูเงื่อนไขในสัญญาจะได้รับการเปิดเผยมากน้อยแค่ไหน ความเห็นของผม หากกองทุนจะลงทุนในสิทธิการเช่าแล้ว น่าจะมี "ร่างสัญญาเช่า" เป็นเอกสารหนึ่งในหนังสือชี้ชวน เพื่อให้นักลงทุนได้ดูเงื่อนไขต่างๆ ก่อนลงทุน
อนึ่ง ในประเด็นการถูก "บอกเลิกสัญญาเช่า" ดังกล่าวข้างต้น มีหลักเกณฑ์กำหนดไว้ว่า กองทุนจะต้องจัดให้มีผู้รับประกันความเสียหาย ที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญา หรือหากมิได้มีการรับประกันดังกล่าวแล้ว จะต้องเปิดเผยความเสี่ยงให้ผู้ลงทุนทราบในหนังสือชี้ชวนด้วย ดังนั้น นักลงทุนควรจะต้องตรวจดูในหนังสือชี้ชวนในประเด็นนี้ด้วยว่ามีการรับประกันดังกล่าวหรือไม่ และใครเป็นผู้รับประกัน
ในตอนต่อไปจะได้กล่าวถึงลักษณะของการลงทุนและผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
โดย คุณวีระชาติ ชุตินันท์วโรดม
ที่มา TSI Investment Wiki
แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม
https://www.tsi-thailand.org/
https://www.set.or.th/
